UN SOPLO DE AIRE PARA RENOVARSE

UN SOPLO DE AIRE PARA RENOVARSE

Nueva Ley 6/2021, de 15 de noviembre, de medidas para la renovación y modernización de los establecimientos de alojamiento turístico en Andalucía.

Siguiendo los beneficiosos pasos que, hace ya 9 años, tomara el Gobierno Balear de permitir a los hoteles y alojamientos aumentar la edificabilidad y, excepcionalmente, ajustarlos a los planeamientos urbanísticos, la Junta de Andalucía ha tomado similares medidas.

Debido a los escenarios de situación incierta ocasionados por el COVID-19  y la necesidad de fuertes inversiones en renovación y actualización de las edificaciones hoteleras, no solo por su antigüedad, sino también por su adaptabilidad para garantizar condiciones de accesibilidad y seguridad sanitaria de los usuarios, la Junta de Andalucía ha tomado estas medidas de dinamización e impulso, desbloqueando situaciones, a veces de difícil solución.

GOVERN BALEAR

las solicitudes de modernización de establecimientos turísticos existentes y que estén situados en suelo urbano o rústico, que se presenten en el plazo de cinco años desde la entrada en vigor de esta ley y que tengan por objeto la mejora de los servicios y las instalaciones, así calificadas por la administración turística competente, mediante un informe preceptivo y vinculante para la obtención de licencia municipal de obras, quedarán excepcionalmente excluidas de los parámetros de planeamiento territorial, urbanísticos y turísticos que, estrictamente, impidieran su ejecución, siempre que tengan por objeto potenciar la desestacionalización, la búsqueda o la consolidación de nuevos segmentos del mercado o mejorar la calidad, la oferta, la seguridad, la accesibilidad o la sostenibilidad medioambiental de los establecimientos turísticos.

(Disposición adicional 4 de Ley 8/2012, de 19 de julio)

Por ello, excepcionalmente y de forma transitoria, La Junta de Andalucía ha dictaminado una serie de medidas necesarias para la ejecución de obras en hoteles con cierta complejidad urbanística derivadas de los planeamientos.

Con esta Ley, se propone:
·         La modernización de los establecimientos
·         El aumento de la categoría y clasificación
·         La adaptación de las instalaciones hoteleras

Ya en el año 2020 se actuó con el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, el cual revisaba aquellos requisitos de ámbito urbanístico susceptibles de control, facilitando trámites y requerimientos a través de las declaraciones responsables y las comunicaciones previas. Con ello, las obras podían iniciarse el día siguiente de la declaración,…reduciendo tiempos.

Pero cuando en las obras de ampliación o reforma interviene el planeamiento urbanístico, resulta algo más complicado. Es por lo que se toman estas medidas, de gran trascendencia, y por la que se flexibilizan los requisitos para acometer obras de ampliación o reforma en hoteles y establecimientos de alojamiento en especiales circunstancias urbanísticas.

En el año del COVID (el inolvidable 2020), la Junta de Andalucía promulgo una serie de medidas dinamizadoras, entre las que estaba la nueva clasificación hotelera. Esta nueva normativa pretendía aumentar las categorías hoteleras, adaptando requisitos a la nueva realidad, no sin realizar cambios e inversiones que acomodaran el establecimiento a las nuevas necesidades y expectativas de los clientes.

Para ello, esta nueva normativa plantea tres objetivos concretos:

1.     Renovar y modernizar la planta de alojamiento turístico de Andalucía.

2.     Facilitar a los establecimientos de alojamiento turístico la adaptación a categorías superiores.

3.     Fomentar la inversión empresarial en la mejora de los establecimientos y consolidación de nuevos segmentos de mercado para contribuir a reducir la estacionalidad.
Dirigido a establecimientos de alojamientos:

  • Edificados en suelo urbano.
  • Que requieran realizar obras de ampliación o reforma para su renovación y modernización.
  • Que estén inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía, en alguna de las siguientes tipologías:

a) Establecimientos hoteleros.

b) Establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos.

c) Campamentos de turismo.

d) Casas rurales.

Medidas aprobadas:

  • Flexibilidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura, como medida de carácter excepcional y transitorio de aplicación a las licencias de obras que con esta finalidad se soliciten en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la ley.
  • Con carácter general, la norma permite incrementar hasta un 15% la edificabilidad y la ocupación en las parcelas donde exista un establecimiento turístico. (En determinados supuestos, este porcentaje podrá alcanzar el 20% para incentivar actuaciones de recualificación que permitan a los establecimientos adaptarse a las categorías superiores).

Notas:

  • APROBACION PLANEAMIENTO:
    o    Preceptivo cuando el incremento de edificabilidad, derivado de la aplicación de la presente norma, comporte un aumento del aprovechamiento objetivo superior al 10% del previsto en el planeamiento urbanístico..
    o    Se debe entregar al Ayuntamiento el equivalente económico del diez por ciento del aprovechamiento         (diferencia), así como la compensación por dotaciones.

 

  • ALTURA:

o    Podrá incrementarse la altura máxima permitida por el planeamiento o la existente, si esta fuera mayor,                siempre que sea necesario para ubicar escaleras, ascensores, instalaciones y otros elementos auxiliares de la                 edificación. Estos elementos no computarán en la edificabilidad máxima permitida.

o    No podrán ocupar una superficie superior al 30% de la cubierta, salvo que el planeamiento urbanístico                  contemple un porcentaje mayor. Dichas edificaciones y construcciones computarán en la edificabilidad                          máxima permitida sólo si así se establece en las normas del planeamiento.

 

  • OBJETO del proyecto de obras:

o    Reordenar los volúmenes existentes.

o    Aprovechamiento del subsuelo para usos habitables, salvo el de alojamiento.

o    Redistribuir el número de plazas de alojamiento autorizadas. Podrán incrementarse el número de plazas y            de unidades de alojamiento hasta en un 10%, siempre que cumplan las dimensiones mínimas exigidas para                  cada tipo de establecimiento y para cada tipo de unidad de alojamiento.

Condicionantes:

  • Licencias: Solicitudes de licencia de obras de ampliación o reforma sujetos a licencia urbanística municipal. Los entes locales gestionarán las licencias urbanísticas, aplicando la nueva norma en cuanto a la alteración de determinados parámetros (edificabilidad, ocupación y uso de cubierta) del planeamiento municipal.
  • Además, se somete a las autorizaciones o informes administrativos que sean exigidos por la legislación sectorial.
  • Previo al otorgamiento de la licencia de obras, se precisará de informe de la Consejería de turismo (comprobación de finalidades del proyecto –art. 1.1 de Ley-).
  • Las edificaciones quedarán vinculadas al uso turístico y debe ser así inscritas en Registro de la Propiedad.
  • Quedarán legalmente incorporados al planeamiento municipal.

Pueden acceder:

Los establecimientos que se hallen legalmente en funcionamiento y cuyos edificios se encuentren en «situación de fuera de ordenación» (planes y alteraciones urbanísticas posteriores a construcción).

De ahí que la nueva norma contenga previsiones específicas orientadas a superar temporalmente los obstáculos inherentes a la situación de fuera de ordenación, y a posibilitar la renovación y la modernización de los establecimientos turísticos sujetos a este régimen.

Exposición motivos  Ley 6/2021, de 15 de noviembre

No pueden aplicar medidas:

  • Los establecimientos que el planeamiento considera que deben expropiarse o demolerse.
  • No entrarían los «asimilado a fuera de ordenación» (DA primera de la Ley 7/2002 – edificios irregulares respecto de los que no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística-).

Las medidas contempladas en esta ley se aplicarán a las solicitudes de licencia de obra que se presenten en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.

Son pocos años, a sabiendas de los plazos actuales en los que se desarrollan las licencias, trámites, y las propia ejecución. En Baleares se aprobaron 5 años desde publicación de la Ley del Turismo.

En muchos casos estas peticiones excepcionales de licencias de obras condicionará innovaciones en los distintos PGOU.

Con las medidas propuestas se incentiva la realización de las inversiones que hacen posible una mejora cualitativa de los establecimientos.

Nos alegramos con los empresarios que se encuentran en esta situación, y como siempre, nos ponemos a su disposición para las tramitaciones legales, licencias de apertura, licencias de obra, planeamientos,…

 

 

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